楼顶漏水，动用专项维修资金为何频频受阻？
昨天 10:59
甜西瓜
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“现在下雨天终于不用再提心吊胆了！”顶楼业主王某某看着新修缮的楼顶，长舒一口气。
近日，荣县法院联合多部门，成功调解一起因楼顶漏水引发的物业服务合同纠纷。
01楼顶漏水，引发物业纠纷
王某某系荣县某小区顶层业主，某物业公司自2012年起为该小区提供物业服务。2023年起，王某某以楼顶漏水致其房屋多处电路无法正常使用、存在漏电安全隐患、向物业公司反映未予解决为由拒绝缴纳物业费。
某物业公司催收物业费未果，诉至法院，要求王某某支付差欠的2023年1月至2024年12月的物业费、违约金共计929.27元。
02调解室内，双方各执一词
荣县法院收到某物业公司起诉书后，将本案委托给荣县诉前人民调解委员会先行调解。
调解室内，王某某认为物业公司对楼顶漏水负有修复义务，漏水问题不解决，自己有权利拒缴物业费；物业公司则认为，楼顶属于共有区域，防水层老化导致漏水属专项维修资金适用范畴，并不是像王某某认为的“交了物业费就该物业全包”。
（图为屋内漏水点位之一）
调解员通过实地查看、走访后了解到，漏水情况确实较为严重，已超出物业常规维护能力，须启动专项维修资金。
然而，实际操作中最难的，就是要说服足够多的业主同意动用这笔钱。
根据《物业管理条例》规定，住宅专项维修资金专项用于物业共有部位、共用设施设备保修期满后的维修更新，其动用需经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。
03专项维修资金，为何难以启动？
“我们不同意动用专项维修资金！”
王某某所在小区，大部分低楼层业主明确反对动用专项维修资金，故无法达到其使用条件，楼顶修复陷入僵局。
“今天修楼顶，明天修外墙，钱花完了以后真正需要大修的时候怎么办？”
“顶楼有点漏水是麻烦，但还没到危房程度吧？小区墙面瓷砖脱落都没动用专项维修资金，怎么这次就特殊了？”
面对低楼层业主的质疑，物业公司、社区工作人员两年来相继上门协调，始终无果。
“按理说，因屋顶漏水导致存在漏电隐患，已经危及人身安全，这种情况是无需业主同意即可动用专项维修资金的，但如果不顾业主反对就动用专项维修资金，可能会引发新的矛盾。”社区工作人员如是说道。
04府院联动，终于化解各方矛盾
荣县法院经研判后认为，王某某反映的漏水问题已出现漏电风险，若不及时处置，将直接威胁业主生命财产安全并可能引发新的诉讼。
法院随即启动“府院联动”机制，在县委政法委的统筹下，依托县综治中心，联合住建部门、属地街道和调解委员会组建专项工作组，同步推进屋顶修缮与物业纠纷化解工作。
其中入户走访解释是摆在工作组面前的首个 “硬骨头”，多数业主因工作原因白天不在家，沟通工作难以开展，于是工作组灵活调整策略，利用夜间及周末休息时段，逐户上门走访；
面对业主们对专项维修资金使用的种种疑虑，工作组专门邀请住建部门专业人员介绍资金使用流程，结合周边小区成功修缮案例，用通俗易懂的语言为业主答疑解惑；
针对因对过往物业服务不满而拒绝配合的个别业主，工作组多次上门耐心沟通，协调物业针对业主提出的问题逐项整改，最终消除了业主们的抵触情绪。
最终，工作组通过 60 余次入户走访、4 次实地查看、7 次会议协调，终于促成全体业主达成启用专项维修资金的一致意见。历时两个月，顺利完成楼顶修复工程。
在工作组耐心释明物业服务合同相关法律规定后，王某某也主动缴纳了拖欠的物业费。
近年来，荣县法院以“党委统筹协调、法院司法保障”的府院联动机制为原则，探索出早预防、早发现、早化解的“三早”矛盾纠纷化解机制，以“上医治未病”工作思路，将“未病先防-已病早治-病愈防复”理念贯穿工作始终，切实发挥多元解纷在服务基层社会治理中的重要作用。
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